أخيراً حل جذري لمشكلة أرهقت وأربكت.. خبراء متفائلون بتعزيز سوق يحتضن أكبر كتلة تداول نقدي في سوريا

أعلنت وزارة المالية عن أفكار لتعديل قانون استيفاء ضريبة البيوع العقارية. وجاءت التعديلات ملبيةً لكل المطالب والاعتراضات التي عبّر عنها الجميع بعد تطبيق قانون البيوع العقارية وفق الأسعار الرائجة، لا بل إن بعض الأفكار المطروحة من المالية تجاوزت المطالب وبما يُعبر عن رغبة في كسر جمود سوق العقارات وزرع الثقة في التعاطي المتبادل بين الطرفين.
فقد أنجزت لجنة الإصلاح الضريبي في وزارة المالية مراجعة وتحديث مرسوم ضريبة البيوع العقارية في سوريا، واشتملت أهم التعديلات والإصلاحات الجديدة، على إلغاء العمل بالقيمة الرائجة واعتماد القيمة المحددة من البائع والمُشتري في العقد لاحتساب الضريبة، وإلغاء شرط الإيداع البنكي، ثم إلغاء الضريبة على الإيجارات السكنية للمؤجرين السوريين، إضافة إلى توحيد كافة الرسوم في ضريبة واحدة تخفيفاً وتبسيطاً للإجراءات، وتسهم في تحريك السوق السورية الراكدة.

د. قوشجي: إلغاء القيمة الرائجة واعتماد القيمة المتفق عليها في البيوع العقارية يقلل من التعقيدات والفساد المحتمل في التقييمات الحكومية

فكيف يرى المتخصصون هذه الخطوة؟ ألا تعد إيجابية في مجال إصلاح ما يعتري التعاطي مع القطاع العقاري من تشوهات؟

إصلاح

يرى الخبير الاقتصادي والمالي د. إبراهيم نافع قوشجي، أن الخطوة التي أعلنت عنها وزارة المالية السورية تُعد إيجابية إلى حد كبير في مجال الإصلاح الضريبي، ويمكن أن تسهم في تحريك السوق العقارية الراكدة، لكن مع بعض التحفظات التي يجب مراعاتها.

د. قوشجي: تحفيز السوق العقاري من خلال تخفيض الضرائب وتوحيدها قد يشجع على زيادة المعاملات.. خاصة في قطاع الإسكان

وثمة حزمة إيجابيات يراها د.قوشجي في تصريح لـ”الحرية” تبدأ بتبسيط الإجراءات وتقليل البيروقراطية.
إذ إن إلغاء القيمة الرائجة واعتماد القيمة المتفق عليها بين البائع والمشتري يقلل من التعقيدات والفساد المحتمل في التقييمات الحكومية، كما إن إلغاء شرط الإيداع البنكي يسهل المعاملات ويقلل العبء على المواطنين.
ومن شأن الخطوة أن تسهم في تحفيز السوق العقاري، من خلال تخفيض الضرائب وتوحيدها قد يشجع على زيادة المعاملات، خاصة في قطاع الإسكان، ما ينعش قطاع البناء والعقارات.
وإعفاء الإيجارات السكنية للسوريين يخفف العبء على المواطنين ويمكن أن يشجع الاستثمار في القطاع السكني.

د. قوشجي: ثمة حاجة إلى إصلاحات أوسع تشمل تحسين البنية التحتية القانونية (حماية حقوق الملكية)

شفافية

ويرى الخبير الاقتصادي والمالي أن الإجراء يتيح مزيداً من الشفافية والثقة، لأن اعتماد مبدأ “النافذة الواحدة” وبناء قاعدة بيانات للمعاملات العقارية قد يحد من التهرب الضريبي ويعزز الشفافية.
كما أنه سيحل مشكلات تراكمية، من خلال عدم الرجوع إلى معاملات ما قبل 2021 وينهي حالة عدم اليقين التي كانت تعيق المستثمرين بسبب النزاعات على الضرائب المتأخرة.

تحديات

إلا أن د.قوشجي يرجّح أن تكون هناك بعض التحديات التي ستواجه المساعي في هذا الاتجاه، مثل مخاطر التهرب الضريبي، لأن اعتماد القيمة المعلنة في العقود قد يؤدي إلى تلاعب بعض الأطراف بتقليل القيمة المذكورة لتخفيض الضريبة، ما يقلل إيرادات الدولة.
كما أن نجاح هذا النظام يعتمد على فعالية الرقابة (مثل لجنة التدقيق برئاسة قاضٍ) في كشف التجاوزات.
إلى جانب ضعف القوة الشرائية، فالسوق العقاري لا يعاني فقط من الضرائب، بل أيضاً من انخفاض القدرة المالية للأفراد بسبب الأزمة الاقتصادية.
كما أن التسهيلات الضريبية قد لا تكون كافية لتحريك السوق إذا ظلت السيولة النقدية منخفضة والبطالة مرتفعة.
يرى د.قوشجي أن هناك تأثيراً محدوداً على الاستثمار الأجنبي، رغم أن الضرائب أصبحت أقل من بعض الدول المجاورة، فإن البيئة الاستثمارية في سوريا لا تزال تعاني من العقوبات الدولية وعدم الاستقرار، ما قد يحد من جذب المستثمرين.

إصلاحات موازية

يعتبر الخبير الاقتصادي والمالي أن ثمة حاجة إلى إصلاحات موازية، فهذه الخطوة يجب أن تكون جزءاً من حزمة إصلاحات أوسع تشمل تحسين البنية التحتية القانونية (حماية حقوق الملكية)، وتسهيل التمويل العقاري عبر البنوك، ثم معالجة مشاكل انهيار الليرة السورية وتأثيرها على أسعار العقارات.

تبسيط

نعم، هذه خطوة إيجابية وتُظهر توجهاً نحو الإصلاح، خاصة في تبسيط الضرائب وتشجيع المعاملات العقارية.
لكن تأثيرها وفقاً للدكتور قوشجي قد يكون محدوداً إذا لم تُرفَق بإصلاحات اقتصادية شاملة تعالج الأسباب الجذرية لركود السوق (مثل انخفاض القوة الشرائية، وضعف الثقة بالقطاع المصرفي، والعقوبات).
لأن النجاح يعتمد على التطبيق العملي وخاصة في مراقبة التهرب الضريبي وضمان الشفافية.
فإذا نُفذت هذه الإصلاحات بكفاءة، فقد تكون بداية لانتعاش تدريجي في القطاع العقاري، لكنها ليست “الحل السحري” لمشاكل السوق السوري المعقدة.

الفيومي: كلما تم التضييق على حرية التعاملات بين المواطنين كلما أوجدوا ثغرات أو منافذ أو التفافاً على القوانين

عشوائية سابقة

من جانبه الخبير المصرفي والعقاري أنس الفيومي، يشير إلى ملمح عام سبق أن أشار إليه في أكثر من مداخلة سابقة، كلما تم التضييق على حرية التعاملات بين المواطنين كلما أوجدوا ثغرات أو منافذ أو التفاف على القوانين، هذا الالتفاف قد يؤدي إلى إرهاق لجهات أخرى، وهذا ما حدث بالواقع مع البيوع العقارية فمع حالات تطبيقه المجحفة في أكثر من مثال لجأ الكثيرون إلى طرق أخرى كالقضاء وإقامة دعاوى إقرارية وصورية للبيوع وبالتالي اشغال وقت المحاكم وإرهاقها بدعاوى لا مبرر لها فيما لو تم إطلاق حرية الأفراد في إجراء معاملاتهم من دون تعقيد وإرهاق .

الفيومي: شهدنا حالات للقيمة الرائجة تكاد تكون مهزلة خاصة حين تجاوز تقديرها أضعاف السعر السوقي الحقيقي

تذليل التعقيدات

لذلك يعتبر الخبير الفيومي في تصريحه لـ”الحرية” أنه حسناً فعلت اللجنة المكلفة بوضع مشروع الإصلاح الضريبي في سورية بمقترح إلغاء القيمة الرائجة والضريبة المترتبة على أساسها ولاسيما أننا بالواقع العملي شهدنا حالات للقيمة الرائجة تكاد تكون مهزلة خاصة حين تجاوز تقديرها أضعاف السعر السوقي الحقيقي، عدا عن تسلط مراقبي العقارات في تقدير القيمة وباب الفساد الواسع المعروف لدى الجميع في مديريات المالية لهذه النقطة تحديداً، والمبرر لها هو عدم مطابقة الوصف وضرورة إجراء الكشف والتأكد من المساحة والعرض على لجان واعتراض على التقدير إلى آخر ما كان يحدث في هذه المديريات من شرعنة فساد بحجة تقديم خدمة ومساعدة مواطنين، إلى أن أصبح مراقب العقارات يقوم بدور مخمن عقاري وخبير مساحة وضابط مخالفات وغير ذلك من مهام، لذلك أرى أن هذا المقترح من اللجنة إنجاز كبير بعد وضع ضوابط بديلة عن القيمة الرائجة يكون تصريح البائع والمشتري فيها أقرب للمصداقية من أجل حقوق الخزينة .

الفيومي: ما صدر عن اللجنة من تعديلات لغاية تصب في مصلحة الدولة وتعيد بناء الثقة في التعامل مع الدوائر المالية دون مخاوف من تكاليف غير معروفة

ثقة بالمصارف

هذا الإلغاء برأي الخبير المالي والعقاري، سيخفف الأعباء على المحاكم بنسبة كبيرة لعدم ضرورة وجود دعاوى صورية.
وبشكل لاحق سيساهم في إعادة الثقة بالمصارف لانتفاء شرط الإيداع الإلزامي لـ50٪ من القيمة، وفيما لو تحررت عمليات السحب والتحويل ربما سيلجأ البائع والمشتري لوضع القيمة كاملة في البنك، ما سيسهم في تنشيط عمل المصارف .

ترميم

بكل الأحوال يعتبر الفيومي، ما صدر عن اللجنة من تعديلات لغاية اليوم تصب في مصلحة الدولة وتعيد بناء الثقة في التعامل مع الدوائر المالية دون مخاوف من تكاليف غير معروفة كانت تهبط على المكلفين كالصاعقة ، وهذا يدل على حرفية اللجنة ومعرفتها بمتطلبات السوق والتعاملات فيه لذلك أرجو بعد إنجاز اللجنة مهامها أن ينشر مشروع مرسوم توحيد وتعديل التشريعات المتعلقة بالضرائب على وسائل الإعلام حتى يتم استدراك أي ملاحظة قد تتعلق بعمل جهات عامة أو خاصة .