القيمة الرائجة للعقارات تربك المتعامليـــن وتزيـــد النفقـــات

حسين صقر
من المعروف أن كثيراً من عقود البيوع العقارية والاستثمارية والإيجارات باتت ضرائبها تحدد على ما يسمى القيمة الرائجة للوحدة القانونية، والتي تعني كمصطلح مالي وقانوني بأنها قيمة تحددها لجان تابعة لوزارة المالية، بموجب أحكام قانون البيوع العقارية رقم 15 لعام 2021، وبموجب هذا القانون يتم احتساب ضرائب البيوع بناء على أسعار العقارات الرائجة، لا على العقد القائم بين البائع والمشتري.

معاناة مستمرة
المؤجر سامر عمران يملك منزلاً للإيجار يواجه صعوبة أثناء تجديد العقد، وفي كل مرة يضطر للذهاب إلى المالية للحصول على القيمة الرائجة، حيث يضطر أحيانا للذهاب ثلاث أو أربع مرات وحسب مدة العقد، لأن مدة صلاحية الوثيقة الصادرة شهران، وبعد ذلك تنتهي، ما يضطره للذهاب كل مرة، واقترح أن تكون مدة صلاحيتها سنة على الأقل، لأن قيمة العقار لن تتغير كثيراً، منوهاً بأنه لو حصل تغير كبير يمكن إعادة النظر بوضعها.
غازي برغشة قال: إن البائع أو التاجر يقوم برفع سعر ممتلكاته لتعويض قيمة الضريبة، وهذا يؤثر على الشاري، في وقت ظهرت فيه مشكلات بتثمين العقارات أكثر من قيمتها الشعبية، بالإضافة لمشكلة أخرى وهي عدم السماح للمكلف بالاعتراض إلا بعد دفعها.
مهيب سلامة أوضح أن المعاناة مستمرة مع بعد المكان، وقال مثلاً أنا من أشرفية صحنايا أذهب إلى داريا للحصول على القيمة الرائجة، ومع صعوبة وانعدام المواصلات بين المنطقتين أضطر لاستخدام سيارة طلب تكسي أو دراجة نارية وهو ما يزيد الأعباء المالية المترتبة على القيمة، وفي بعض الأحيان لا يوجد كهرباء، ولتشغيل المولدة يتذرع الموظف بعدم توافر الوقود، ولهذا في بعض الأحيان نأخذ مادة المازوت معنا، أو في بعض الأحيان نسلم الطلب لمعقب معاملات وفي ذات الوقت نتكلف الكثير، وقال لماذا لا يكون هنا في المنطقة بسبب الكثافة السكانية مكتب للمالية يمنح القيمة الرائجة، ما يخفف تلك الأعباء المالية والجسدية.
ضريبة العقود حسب الغاية والحاجة إليها
المحامي والاستشاري طارق فضل الله وللإضاءة على هذا الموضوع قال لـ “الثورة”: تعد القيمة الرائجة عنصراً مُهماً في تحديد قيمة العقارات عند البيع أو الشراء ولا يجوز أن يكون سعر بيع العقار أقل من قيمته الرائجة التي يتم تحديدها من قبل لجنة مُختصة تقوم بتقدير القيمة وإرسالها أصولاً إلى الجهة المعنية في الأمر، مشيراً إلى أن هذا المصطلح يطلق على قيمة الممتلكات غير المنقولة التي تتغير من عامٍ إلى آخر بحسب شروط السوق ووفقاً للعرض والطلب، والمدينة والحي والقطاع السكني والشوارع والمواصلات.
وقال فضل الله: إن ضريبة عقود الإيجار الحاليّة حسب القانون المذكور بالنسبة للعقارات تم تصنيفها حسب الحاجة إليها أو الهدف منها، مشيراً إلى أنه إذا كانت لغاية السكن مثلاً، فتكون الضريبة على عقود الإيجار هي خمسة بالمئة من البدل السنوي الوارد في العقد على ألّا تقل عن ثلاثة بالعشرة آلاف من القيمة الرائجة للعقار، حيث تزداد القيمة الرائجة للعقار بنسبة خمسة وعشرين بالمئة في حال تأجيره مفروشاً، وضرب مثالاً قائلاً: لنفرض قمنا بتأجير منزل، علينا أولاً الحصول على قيمته الرائجة من المالية، والتي أتت على سبيل الذكر مئة مليون ليرة سورية، يتم استخدام هذا المثال كقيمة تقريبية لسهولة حساب النسب فيما بعد، موضحاً أن ضريبة عقد الإيجار السنوية يجب ألّا تقل عن ثلاثة بالعشرة آلاف يعني: مئة مليون مضروبة بثلاثة والناتج يتم تقسيمه على عشرة آلاف، فيكون الناتج ثلاثين ألف ليرة سورية، وهذا هو الحد الأدنى لضريبة عقد الإيجار السنوية بالنسبة لعقار سكن قيمته الرائجة فقط مئة مليون ليرة سورية.
وتابع فضل الله، ولكن فيما إذا وُضع بدل الإيجار الشهري في عقد الإيجار مئتي ألف ليرة، فهنا تكون الضريبة خمسة بالمئة من البدل السنوي والذي يساوي مليونين وأربعمئة ألف ليرة، وبهذا تصبح الضريبة مليونين وأربعمئة ألف مضروبة بخمسة، والناتج يقسم على مئة، فيكون الناتج مئة وعشرين ألفاً، وهي فوق الحد الأدنى للضريبة، وعندها يتم اعتمادها عوضاً عن الثلاثين ألف ليرة، والتي كانت تشكل الحد الأدنى للضريبة، وفيما إذا كان المنزل المؤجر مفروشاً يضاف خمسة وعشرون بالمئة إلى القيمة الرائجة فتصبح القيمة، مئة وخمسة وعشرين مليوناً، وتحسب النسب أعلاه كما هي.
وأضاف فضل الله: أما بالنسبة للعقارات المستخدمة لأغراض تجارية وصناعية، فيكون عشرة بالمئة من البدل السنوي الوارد في العقد، على ألّا تقل عن ستة بالعشرة آلاف من القيمة الرائجة للعقار، وتحسب بذات طريقة الحساب السابقة ولكن النسب مختلفة.
وقال: إضافة إلى ضريبة عقد الإيجار يستوفى في المالية سلفة عن ضريبة الدخل قد تصل الى مئة ألف ليرة سورية حسب كل حالة، وهذا ما يخص عقود الإيجار والضريبة وطريقة حسابها ولا علاقة للعقارية وقانون الرسوم العقارية رقم ١٧ لعام ٢٠٢١ فيما يخص عقود الإيجار، وجميع النسب السابقة تعتمد على القيم التخمينية “الرائجة” الأخيرة.
أما بالنسبة للبيع والشراء فيتم أولاً الاطلاع على معلومات مُهمة مثل المساحة والقيم الرائجة لثلاثة عقارات أخرى موجودة ضمن الحي نفسه والذي يتواجد فيه العقار المُراد احتساب قيمته الرائجة، وتُحسب قيمة البدل الرائج للمتر المربع الواحد في الحي الذي يقع فيه العقار من خلال تقسيم مجموع قيم البدل الرائجة للعقارات الثلاثة على مجموع مساحاتها الكلية، وبذلك تكون القيمة التقريبية للبدل الرائج للعقار هي حاصل القيمة الرائجة للمتر المربع الواحد في الحي مضروباً بمساحة العقار المطلوب تحديد القيمة الرائجة له.
وشرح فضل الله: يجب في عمليات بيع العقارات السكنية والتجارية والأراضي، وفق القرار سداد مبلغ عبر الحسابات المصرفية بما يعادل نسبة خمسة عشر بالمئة من القيمة الرائجة للوحدة العقارية المبيعة والمعتمدة بموجب أحكام القانون رقم “15” لعام 2021.
كما يجب سداد مبلغ عبر الحسابات المصرفية، بالنسبة لعمليات بيع المركبات، ثلاثة ملايين ليرة للمركبات التي سنة صنعها دون سنة ألفين، وخمسة ملايين ليرة للمركبات التي سنة صنعها من عام ألفين وحتى عام ألفين وعشرة، وعشرة ملايين للمركبات التي سنة صنعها من عام ألفين وأحد عشر وحتى عام ألفين وخمسة عشر، وعشرون مليوناً للمركبات التي سنة صنعها من عام ألفين وستة عشر وما فوق.
وينص القرار على تجميد مبلغ خمسمئة ألف ليرة في الحسابات المستخدمة لعمليات بيوع العقارات السكنية والتجارية والأراضي وبيوع المركبات لمدة ثلاثة أشهر على الأقل، فيما لا تخضع عمليات بيع الجرارات الزراعية والدراجات الآلية لأحكام هذا القرار.

سيرياهوم نيوز 6 – الثورة